Schwarzkauf (Fall)

Wen interessiert schon der wahre Preis? Ein klassischer Schwarzkauf

Sachverhalt

Hinz und Kunz haben die vielen Steuern und Gebühren satt. In einem „genialen Befreiungsschlag“ widersetzen sie sich dieser „staatlichen Willkür“ dadurch, dass Kunz zwar von Hinz ein Grundstück für 200.000 € kaufen soll, sie im Kaufvertrag jedoch nur einen Kaufpreis von 100.000 € niederschreiben. Dieser geringere Betrag soll den Behörden gemeldet werden. Kaufvertrag und Auflassung werden durch den nichts ahnenden Notar beurkundet, die Eintragung des Eigentumübergangs ins Grundstück steht noch aus. Welche Ansprüche hat Hinz gegen Kunz?

Gliederung

Hinz gegen Kunz, 200.000 €, § 433 Abs. 2 BGB

Hinz könnte gegen Kunz einen Anspruch auf Zahlung von 200.000 € aus § 433 Abs. 2 BGB haben. Das setzt voraus, dass beide Parteien einen Kaufvertrag über diese Summe geschlossen haben und dieser nicht nach §§ 134, 138 BGB oder § 125 S. 1 BGB nichtig ist.

Bist Du Dir unsicher, ob Du einen Anspruch über 200.000 € oder über 100.000 € prüfen sollst, beginne mit dem höheren Betrag. Denn eingangs formulierst Du ja nur die Frage und kannst dann im weiteren Verlauf klären, was Hinz tatsächlich bekommt.

A. Kaufvertrag

Hinz und Kunz haben sich über den Grundstückskauf (zum Kauf vgl. allgemein § 433 BGB) geeinigt und zwei übereinstimmende Willenserklärungen abgegeben. Ein Rechtsbindungswille (vgl. § 145 BGB) ist allein angesichts der wirtschaftlichen Bedeutung anzunehmen, auch liegen die wesentlichen Vertragsbestandteile fest.

Fraglich erscheint allerdings, ob der Kaufpreis 200.000 € (wie gewollt) oder 100.000 € (wie erklärt) beträgt. Das könnte nach § 117 BGB zu beantworten sein, wenn hier ein sogenanntes Scheingeschäft vorliegt.

Hinz und Kunz gaben ihre äußere Willenserklärung über 100.000 € in gegenseitigem Einverständnis nur zum Schein ab, tatsächlich gewollt war ein Kaufpreis von 200.000 €. Damit ist das ungewollte Rechtsgeschäft nach § 117 Abs. 1 BGB nichtig, wohingegen das tatsächlich gewollte Rechtsgeschäft über 200.000 € nach § 117 Abs. 2 BGB grundsätzlich gilt.

B. Nichtigkeit gem. §§ 134, 138 BGB

Allerdings greifen gemäß § 117 Abs. 2 BGB nach wie vor die allgemeinen Anforderungen an ein Rechtsgeschäft. Dieses darf daher weder wegen eines Formmangels gem. § 125 S. 1 BGB (dazu anschließend) noch nach §§ 134, 138 BGB nichtig sein.

Dass Hinz und Kunz Steuern hinterziehen wollen, könnte als sittenwidrig gem. § 138 BGB sowie ein Verstoß gegen § 370 Abs. 1 Nr. 1 AO und diese Vorschrift wiederum als Verbotsgesetz gem. § 134 BGB zu beurteilen sein. Für eine Nichtigkeit spricht, dass die strafbewährte Steuerhinterziehung noch nie ein „Kavaliersdelikt“ bildete und die Nichtigkeitsfolge eine wirksame Abschreckung bilden könnte.

Andererseits haben die Parteien hier noch nicht einmal das Versuchsstadium erreicht. Sie können dem Finanzamt gegenüber noch den tatsächlichen Kaufpreis angeben. Zudem bildet die Steuerhinterziehung im Fall nur ein Begleitmotiv, das den Kaufvertrag – anders als etwa eine Schwarzgeldabrede beim Werkvertrag – nicht entscheidend prägt. Im Ergebnis ist daher eine Nichtigkeit gem. §§ 134, 138 BGB zu verneinen (a. A. gut vertretbar, eingehend zur Problematik BGH, Urt. v. 15.3.2024 – V ZR 115/22 = NJW 2024, 2310 Rn. 9 ff.).

Selbst wenn Du hier eine Nichtigkeit bejahst, musst Du jetzt unbedingt noch die weitere Einrede des § 125 S. 1 BGB prüfen (Gutachtenstil!).

C. Nichtigkeit gem. §§ 125 S. 1, 311b Abs. 1 BGB

Der Kaufvertrag darf nicht nach § 125 S. 1 BGB wegen eines Formmangels nichtig sein. Das wäre jedoch der Fall, läge ein Rechtsgeschäft vor, wäre für dieses eine gesetzliche Form vorgeschrieben und hätten die Parteien diese Form missachtet.

I. Rechtsgeschäft

Der Kaufvertrag ist ein Rechtsgeschäft.

II. „durch Gesetz vorgeschriebenen Form“

Dieser Kaufvertrag könnte nach § 311b Abs. 1 S. 1 BGB der notariellen Form (dazu § 128 BGB) bedürfen. So verpflichtet sich Hinz darin, Kunz Eigentum an einem Grundstück zu übertragen, so dass diese Vorgabe einzuhalten ist.

III. „ermangelt“

1. Nichteinhaltung der Form

An dieser notariellen Beurkundung müsste es fehlen. Zwar erscheinen Hinz und Kunz vor dem Notar und legen diesem ihren Kaufvertrag vor. Doch enthält dieser äußerlich nicht etwa die gewollten (und nach § 117 Abs. 2 BGB „wirksamen“) 200.000 €, sondern nur den ungewollten (und nach § 117 Abs. 1 BGB „nichtigen“) Kaufpreis von 100.000 €.

Der nichts ahnende Notar beurkundete also den „falschen“, nämlich den nichtigen und nicht den wirksamen, verdeckten Kaufvertrag. Für diesen fehlt es damit an der nach § 311b Abs. 1 S. 1 BGB vorgeschriebenen Form, so dass er grundsätzlich nach § 125 S. 1 BGB nichtig ist.

2. Heilung

Zwar könnte der Kaufvertrag (über 200.000 €) nach § 311b Abs. 1 S. 2 BGB seinem ganzen Inhalt nach gültig geworden sein, wenn bereits Auflassung (vgl. § 925 BGB) und die Eintragung ins Grundbuch (vgl. § 873 Abs. 1 BGB) erfolgten. Doch steht dies nach dem Sachverhalt noch aus.

Damit bleibt es bei der Nichtigkeit nach § 125 S. 1 BGB. Kunz hat gegen Hinz keinen Anspruch auf Zahlung von 200.000 € (oder auch nur 100.000 €).